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  常见问题  维修资金常见问题汇总解答
 类别:  维修资金    日期: 2013年5月16日    
问题
 维修资金常见问题汇总解答
回答

1、    问:什么是房屋专项维修资金?

答:房屋专项维修资金是指专项用于物业保修期届满后物业共用设施设备、共用部位的维修、更新、改造的资金。

2、 问:哪些房屋需要建立房屋专项维修资金?

答:拥有二个及二个以上的房屋所有权人的房屋都需要建立房屋专项维修资金。

3、 问:房屋专项维修资金的管理原则是什么?

答:房屋专项维修资金实行统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。

4、 问:房屋专项维修资金由谁监管?

答:由成都市住房专项维修资金监管管理办公室负责对本市专项维修资金的统一归集和监督管理,区(市)县房产管理部门按规定权限负责本辖区内专项维修资金缴存、使用的监督管理。

5、 问:什么是房屋共用部位、共用设施设备?

答: 共用部位,是指一幢房屋内部,由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。
     共用设施设备,是指物业管理区域或者单幢房屋内,由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

6、 问:房屋维修资金该谁交?交多少?

答:房屋维修资金的首次缴存主体是开发建设单位和购房人(业主)。商品房的首次专项维修资金,由房地产开发建设单位和购房人分别按下列规定缴存:(一)房地产开发建设单位对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的3.5%缴存,对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的3%缴存。(二)购房人对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2.5%缴存,对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2%缴存。

7、 问:什么是商品房每平方米建筑面积成本价?

答: 2004年4月1日起缴存商品住房首次专项维修资金的,其成本价按以下标准计算:位于五城区(含高新区)内的每平方米建筑面积成本价以1100元计算;位于其他区(市)县的,每平方米建筑面积成本价按下表所列标准计算:

地区

龙泉驿区

青白江区

新都区

温江区

双流县

郫县

都江堰市

崇州市

彭州市

大邑县

金堂县

蒲江县

邛崃县

新津县

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600

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500

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8、 问:具体怎么计算开发商和业主首次该缴存多少房屋专项维修资金呢?

   答:举例说明:金牛区配备电梯的物业,开发建设单位每平方米应缴存的维修资金是:1100×3.5%=38.5(元),业主每平方米应缴存的维修资金是:1100×2.5%=27.5(元);未配备电梯的物业,开发建设单位每平方米应缴存的维修资金是:1100×3%=33(元),业主每平方米应缴存的维修资金是:1100×2%=22(元);郫县配备电梯的物业,开发建设单位每平方米应缴存的维修资金是:720×3.5%=25.2(元),业主每平方米应缴存的维修资金是:720×2.5%=18(元);未配备电梯的物业,开发建设单位每平方米应缴存的维修资金是:720×3%=21.6(元),业主每平方米应缴存的维修资金是:720×2%=14.4(元),其他区(市)县以此类推。

9、问:维修资金在哪儿交?怎么交?

答:业主领取交款通知单后,严格按照交款通知单核定的金额、专户银行、账号等信息至银行收费窗口缴存,由银行出具交款凭证。

10、问:维修资金缴存到银行后有没有利息?

答:专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起,每年按中国人民银行的有关规定结息到户。

11、问:哪里可以查询维修资金余额及明细,查询条件是什么?

答:业主可持身份证、交款凭证或产权证复印件专户银行专柜或维修资金窗口进行查询。

12、问:房屋专项维修资金归谁所有?

答:开发建设单位缴存的房屋首次专项维修资金归建筑区划内全体业主所有,购房人缴存的房屋专项维修资金归购房业主所有。

13、问:买卖房屋时,房屋专项维修资金余额怎么处理?

答:房屋所有权转让时,该房屋专项维修资金分户帐中结余的资金随房屋所有权同时转让,原业主缴纳专项维修资金的余额,由受让人向原业主支付,双方另有约定的除外。
  在已建立专项维修资金的物业管理区域内,房屋所有权转让时,原业主未缴存首次专项维修资金或者所缴存的专项维修资金余额不足规定标准的,由转让当事人协商足额缴存后,方能办理房屋所有权转移登记。

14、问:房屋被拆了,房屋专项维修资金怎么处理?

答:房屋因拆迁、灾害等原因致使房屋灭失的,由业主办理分户注销手续后,可以全额退还专项维修资金。

15、问:房屋专项维修资金在哪些情况下需要再次缴存?

   答:一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的30%时,需要再次缴存维修资金。

  续筹专项维修资金的方案由业主委员会拟订,提交业主大会决定后,由业主委员会具体实施。

16、问:有哪些途径可以补充房屋专项维修资金?

答:利用业主依法享有的房屋本体共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,并分摊计入该房屋业主的分户帐。
  利用业主依法享有的物业管理区域共用设施设备进行经营的,业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,并分摊计入该物业管理区域全体业主的分户帐。

17、 问:今年交房的房子,电梯坏了,能不能动用维修资金?

答:物业保修期届满前物业共用设施设备、共用部位的维修、更新、改造不能动用维修资金。

其他属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护,不得使用专项维修资金。
供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任,不得使用专项维修资金。
物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

18、问:房屋专项维修资金使用的分摊原则?

答:用于物业管理区域共用设施设备的,由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。用于房屋本体共用部位、共用设施设备的,由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊。用于二户或者二户以上房屋共用部位、共用设施设备的,由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

 19、问:维修资金使用方案由谁制定?

答:维修资金使用方案应由业主委员会或维修、更新、改造事项涉及的相关业主制定,物业服务企业、当地社区或街道办事处、乡(镇)人民政府应当协助业主、业主委员会制定维修资金使用方案。

20、问:房屋专项维修资金的一般使用流程?

答: 1)相关业主提出维修资金使用申请

房屋共用部位、共用设施设备需进行维修、更新、改造所涉及的业主提出维修资金使用申请。

2)对业主使用申请进行审核

成立了业主大会的由业主委员会对业主提出的维修资金使用申请进行审核,未成立业主大会的由物业服务企业或公房售房单位对业主提出的维修资金使用申请进行审核,业主自行管理的由房屋所在地街道办事处或乡镇人民政府对业主提出的维修资金使用申请进行审核,判断是否符合维修资金使用的相关规定。

3)完成业主意见征集及公告

维修资金使用的组织者制定使用方案,将方案在小区内进行公示,同时征集维修项目涉及相关业主对使用方案的意见,该使用方案需经专项维修资金列支范围全体业主所持投票权三分之二以上通过后,将业主意见结果在建筑区划内进行公告;

4)向所在地房产管理部门递交使用备案申请

维修资金使用的组织者持维修资金使用备案申请材料,向所在地房产管理部门申请办理备案手续;区(市)县房产管理部门负受理维修资金使用备案的申请,在维修资金使用备案申请要件齐备、符合维修资金使用规定的情况下,于3个工作日内提出办理备案的意见。

5)拨付资金

成都市住房专项维修资金监督管理办公室根据区(市)县房产管理部门同意办理备案的意见,在2个工作日内拨付资金。

21、问:什么是房屋专项维修资金紧急使用预案?

答:维修资金紧急使用预案是指建筑区划内房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全或出现功能障碍给业主、使用人正常生产生活秩序造成严重影响时,需要立即采取应急措施紧急实施维修除险而制定的维修工程资金使用处置方案。

22、问:怎么建立房屋专项维修资金紧急使用预案?

答:维修资金紧急使用预案的建立,首先应由业主委员会、相关业主或物业服务企业根据小区实际情况,参照《成都市建筑区划房屋专项维修资金使用方案(示范文本)》制定,内容应包括:紧急使用的情形、实施机构、紧急使用流程、预案的修改方式;其次,预案编制后应在小区内进行公示征求业主意见,并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意;最后,报送所在地区(市)县房产管理部门进行存档。

23、问:哪些紧急情形可以在维修资金紧急使用预案中进行约定?

答(1)楼体外墙装饰面有脱落危险;

(2)屋面、外墙面出现严重渗漏;

(3)楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等的各种扶手、栏杆有脱落危险;

(4)专有部分外各类栏杆、围栏、铁门等有脱落危险;

(5)景观工程(如石桥、土丘等)出现坍塌;

(6)因水泵故障和进水管内水管爆裂造成停水;

(7)排水设施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障碍;

(8)因线路故障而引起停电和漏电;

(9)高压柜、环网柜及变压器等出现功能故障;

(10)电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害;

(11)消防设施设备出现功能故障;

(12)其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患,必须消除的。

24、问:制定了房屋专项维修资金紧急使用预案的小区,紧急维修如何实施?

答:1)相关业主提出维修资金使用申请;

发生紧急情况时,相关业主应向业主委员会、物业服务企业申请启动紧急使用程序

2)报告政府部门紧急情况

符合紧急使用预案所规定的情形,业主委员会、物业服务企业或相关业主向街道办事处或乡(镇)人民政府进行报告;

3)组织紧急抢修

经所在地街道办事处或乡(镇)人民政府同意后,通过“成都市房屋共用部位、共用设施设备维修服务相关机构名录”选定维修施工单位组织排险抢修,同时应选定工程审计单位,是否进行咨询、监理、公证应在维修资金使用方案中明确。

在维修工程施工的同时,应在建筑区划内对工程开工情况及维修资金使用方案进行公告

4)申请使用备案

预案的组织实施单位持维修资金使用备案申请材料,向所在地房产管理部门申请提取维修资金。区(市)县房产管理部门在维修资金使用备案申请要件齐备、符合维修资金使用规定的情况下,于2个工作日内提出办理备案的意见。

5)拨付资金

成都市住房专项维修资金监督管理办公室根据区(市)县房产管理部门同意办理备案的意见,在24小时内拨付资金。

25、问:实施紧急维修时,我们的维修资金会不会被滥用呢?答:成都市城乡房产管理局近期颁布的《关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》(成房发〔2011〕61号)明确规定:“紧急维修工程必须对资金使用情况进行审计”,可以有效规避资金滥用的情况。

26、问:我们小区要使用维修资金,业主怎么进行表决?

答:投票的组织者会为你提供多种投票方式,你可以选择参加小区内组织的现场投票;也可以在表决票上签署意见并反馈给组织者;还可以通过手机短信回复或电子邮件回复的方式进行投票。此外,市房管局还提供了“成都市业主投票表决平台”,供业主在网上对维修资金的使用事项进行投票。业主不便亲自投票的,可委托代理人行使投票权。

27、问:涉及维修项目的业主有不参加投票的,怎么办?

答:对于业主或业主代理人在规定期限内不参与投票的,小区业主可以在制定管理规约时进行专项的约定。

28、问:如何来选择维修服务的机构?

答:建议业主委员会或者工程涉及的相关业主选择专业化的咨询、监理、审计、公证等第三方机构参与。可登录“成都市城乡房产管理局公众信息网”,并在“物业服务相关机构名录”专栏中选择以上机构,也可通过公开招投标方式来选择具备相应资质的机构。

29、问:什么是房屋专项维修资金备用金

答:房屋专项维修资金备用金是指:设立了业主大会的建筑区划,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意,在专项维修资金中确定一定比例或一定金额用于房屋共用部位、共用设施设备小规模维修除险的应急使用资金。

30、问:建立房屋专项维修资金备用金建立的资金从哪里来?

答:备用金可由业主采取自筹方式建立,也可按不高于15%的比例从建筑区划开发建设单位应缴存的维修资金中列支。

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