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成都市城乡房产管理局关于印发《成都市公共租赁住房小区管理委员会指导规则》的通知
成房发〔2016〕88号
日期: 2016年8月11日
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各区(市)县房管部门,各公共租赁住房小区相关单位,各相关物业服务企业:

《成都市公共租赁住房小区管理委员会指导规则》已于20151214经我局第十七次局长办公会通过,现印发你们,请认真贯彻执行。

特此通知。

成都市城乡房产管理局

201688


成都市公共租赁住房小区管理委员会指导规则

                     

第一章    

第一条 (范围依据)

为了规范本市行政区域内公共租赁住房小区管理委员会的设立、活动及其监督管理,维护小区保障对象的合法权益,根据《城市居民委员会组织法》、《四川省物业管理条例》和《成都市人民政府办公厅关于加强五城区保障性住房小区管理与服务的意见》等政策法规,结合成都市实际,制定本规则。

第二条 (管理委员会和保障对象)

管理委员会是指在公共租赁住房小区(以下简称小区),由社区居民委员会委员、物业服务企业工作人员和保障对象组成的共同管理小区的自治组织。

保障对象以户为单位,每户确定一名具有完全民事行为能力的承租人(居住人),作为代表参加管理委员会设立等相关事宜。

第三条 (部门职责)

市住房保障部门负责本市行政区域内管理委员会相关政策文件的制定、实施指导等工作。

区(市)县住房保障部门按照属地化原则负责管理委员会设立、日常活动的指导和规范等工作。

街道办事处(乡、镇人民政府)负责组织本辖区内的小区按照规定设立管理委员会,并指导管理委员会调解处理小区内的纠纷、投诉等社会事务。

第四条 (依法履职)

管理委员会应接受小区所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)、居民委员会、住房保障部门和相关行政主管部门的指导和协调,依法履行自治管理职责,执行保障房管理相关政策规定,协助住房保障部门监督保障对象执行相关政策;参与物业服务企业的选聘和物业服务合同的制定并监督执行。

第二章  设立、换届与委员的退出增补

第五条 (设立义务)

小区交付使用户数超过总户数的50%时,产权单位(或产权委托管理单位)应在30日内向所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)提出设立管理委员会的申请,由街道办事处(乡、镇人民政府)按照规定组织设立管理委员会。申请中应根据小区的规模合理确定管理委员会的委员人数。

第六条 (设立公示)

街道办事处(乡、镇人民政府)应自收到产权单位(或产权委托管理单位)报告之日起30日内,在小区内以公示形式告知保障对象拟设立管理委员会的相关事宜。公示时间不少于7日,保障对象对设立管理委员会有异议的,街道办事处(乡、镇人民政府)应记录并作出答复。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              

第七条 (设立表决内容及要求)

管理委员会设立前,小区内的保障对象应对以下内容进行表决:

(一)表决通过小区住户公约;

(二)表决通过管理委员会工作准则;

(三)选举产生管理委员会保障对象委员;

(四)表决通过其他需要表决的事项。

表决必须有全体保障对象过半的户数参加且经参加户数的过半数赞成方为通过。表决未通过的,筹备组按保障对象提出的意见进行相应修改后,重新组织表决。

第八条(管理委员会委员的产生及任期)

管理委员会总人数为59人单数。其中社区居民委员会委员人选(1名)产生由社区居民委员会确定,物业服务企业委员人选(1名)由社区居民委员会、物业服务企业协商确定,保障对象委员人选不少于委员总数的1/2,由保障对象选举产生。管理委员会委员实行任期制,每届任期不超过5年。

管理委员会的主任由社区居民委员会委员担任,管理委员会的副主任由管理委员会委员推选产生,在管理委员会设立当日确定主任、副主任和委员分工。

小区符合单独成立社区规模的,可按规定申请设立社区。

第九条(保障对象委员候选人条件)

管理委员会中的保障对象委员由保障对象候选人选举产生,候选人由保障对象推荐或者自荐。

保障对象委员候选人应符合以下条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵纪守法,热衷公益事业,具有自愿为保障对象服务和维护小区秩序的奉献精神;

(三)身体健康,品行良好,具有良好的沟通交流能力,具备必要的工作时间;

(四)无拖欠租金、物业服务、水电气等费用的情形;

(五)无出(转)租、出借、空置、改变房屋用途等违规使用房屋行为;

(六)无其他违反住房保障相关政策规定的行为。

第十条 (保障对象委员选举)

管理委员会保障对象委员的选举可采取集体讨论、书面征求意见等形式,具体形式在选举实施方案中予以规定。采用书面征求意见形式的,应将征求意见书送交保障对象代表;无法送达的,应在小区内公告。

保障对象委员的当选以获得过半数参加的保障对象户数赞成票的多少依次当选直至满额。如遇票数相等不能确定当选人时,应就票数相等的候选人再次投票,以得票多少当选。

保障对象通过的表决结果应以书面形式在小区内公示,公示时间不少于7日。

第十一条 (设立备案)

管理委员会设立之日起15日内,持以下文件向小区所在街道办事处(乡、镇人民政府)办理备案手续:

(一)表决通过的小区住户公约

(二)表决通过的管理委员会工作准则;

(三)表决结果统计;

(四)经选举产生的管理委员会组成人员基本情况及委员分工情况;

(五)其他相关资料。

第十二条 (管理委员会委员补选和调整)

管理委员会任期内,保障对象委员出现空缺时,未当选的候选人按本次选举的得票多少依次递补为管理委员会委员。其任期到本届管理委员会任期届满为止。

保障对象委员人数不足总数的二分之一,且按前款规定无相应的递补人员时,应组织保障对象进行管理委员会换届选举。

管理委员会中社区居民委员会、物业服务企业工作人员担任的委员需要调整人选时,按照本规则第八条的规定确定,并告知管理委员会全体成员,且在小区内公示。

第十三条  (保障对象委员资格终止)

有下列情况之一的,管理委员会的保障对象委员资格自行终止:   

(一)不再是保障对象的;   

(二)丧失民事行为能力的;   

(三)依法被限制人身自由的;

(四)违反保障房相关政策法规规定的  

(五)法律、法规以及小区住户公约规定的其他情形。   

有下列情况之一的,管理委员会的保障对象委员资格可经表决终止:   

(一)以书面方式提出辞职请求的;   

(二)不履行委员职责的;   

(三)利用委员资格谋取私利的;   

(四)拒不履行保障对象义务的;   

(五)侵害其他保障对象合法权益的;   

(六)因其他原因不宜担任管理委员会委员的。

第十四条 (管理委员会换届)

管理委员会任期届满前90日内,应在街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居民委员会的指导下,组织进行换届选举产生新一届管理委员会。

第十五条(临时过度)

管理委员会成立前,由街道办事处(乡、镇人民政府)牵头组织筹备组,拟定小区住户公约和管理委员会工作准则草案、确定管理委员会保障对象委员候选人、确认社区居民委员会、物业服务企业管理委员会委员及拟定选举实施方案等工作。

第三章 主要职责与工作开展

第十六条 (管理委员会主要职责)

(一)监督物业服务企业履行物业服务合同约定。

(二)对选聘、续聘、解聘物业服务企业提出建议和意见;

(三)对保障对象遵守小区住户公约、保障房管理制度的情况进行检查;

(四)参与物业服务企业的考评工作;

(五)参与研究小区内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及利用小区物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等涉及保障对象共同利益的事项;

(六)调解保障对象之间、保障对象与物业服务企业之间的纠纷;

(七)受理保障对象对物业管理的咨询与投诉;

(八)协助街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居民委员会、住房保障部门开展工作;

(九)法律法规规定的其他事项。

第十七条  (报告制度)

(一)每年向保障房产权单位(或产权委托管理单位)报告管理委员会经费使用情况。报告应在小区内公示,接受保障对象监督。

(二)管理委员会委员变动时,应向社区居民委员会、街道办事处(乡、镇人民政府)及相关主管部门报告;召开管理委员会会议及会议的决定,应告知社区居民委员会,接受社区居民委员会的指导和协调。

第十八条 (管务信息公开)

管理委员会应在小区设置“管务公开栏”和“管务信息查询台”,将管理委员会的主要职责、管理委员会委员的名单及相关重要信息在管务公开栏予以公示,将小区的小区住户公约、管理委员会工作准则等文件存放在管务信息查询台供保障对象查询,接受保障对象监督。

第十九条 (沟通机制)

街道办事处(乡、镇人民政府)应将小区管理委员会列为本辖区物业管理联席会议成员单位,定期就小区存在的问题及矛盾纠纷进行分析、研究,共同协调解决。街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居民委员会及住房保障部门等相关部门应对管理委员会的诉求进行答复。

第二十条 (经费及账户设立)

管理委员会的筹建经费为每个小区40000元,由产权单位在报告设立管理委员会的同时一次性拨付给当地街道办事处(乡、镇人民政府)。管理委员会工作经费为每个小区20000/年,由市住房保障部门每年一次性拨付给管理委员会。管理委员会的保障对象委员的岗位补贴参照社区居民小组长的补贴标准核定,由市住房保障部门按月拨付给保障对象委员。

管理委员会依法设立后,应持备案证明到公安机关刻制印章,凭备案证明和印章到商业银行开设管理委员会工作经费账户。  

第二十一条 (管理委员会会议)

管理委员会会议分为定期会议和临时会议。会议由管理委员会主任按照管理委员会工作准则的规定召集,定期会议每半年至少应召开一次。经主任委员或三分之一以上委员提议,可召开管理委员会临时会议。

会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集和主持。   

管理委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经参加会议的委员半数以上同意。会议表决采取记名投票的方式。   

管理委员会会议应作书面记录,由出席会议的委员签章后加盖印章存档。

管理委员会会议作出的决定,应当符合国家的法律法规等规定 并经参会委员签字确认,自作出决定之日起3日内在小区内公示。   

第二十二条 (管理委员会会议议定事项)

管理委员会会议议定事项如下:

(一)小区住户公约的修改或重新制定;

(二)管理委员会工作准则的修改或重新制定;

(三)终止、增补管理委员会保障对象委员;

(四)物业服务企业年度工作报告的满意程度;

(五)其他需要由管理委员会会议议定的事项。

管理委员会应将需由管理委员会会议决定的事项,在管理委员会会议召开前7日内在小区内公示。   

第二十三条 (管理委员会档案建立与查询)

管理委员会应建立管理委员会档案管理制度及档案查询制度。管理委员会应自新一届管理委员会任期开始之日起15日内,将其保管的档案资料移交新一届管理委员会。

第四章   服务监督

第二十四条(服务质量的收集与反馈) 

管理委员会应建立委员轮流值班制度,采取电话值班或固定时段值守等方式听取保障对象对小区物业服务的意见与建议,并予以核实;对查实的,督促物业服务企业整改,物业服务企业拒不整改的,可向街道或住房保障部门反映。

第二十五条(服务质量的监督) 

物业服务企业应与管理委员会建立定期沟通机制,定期报告物业服务合同、住户公约的执行情况等工作,主动接受监督。根据管理委员会提出的意见进行整改,将整改结果报告管理委员会,并在小区显著位置公示。

管理委员会应组织具备一定能力的保障对象志愿者定期对物业服务合同、住户公约执行情况进行检查,并督促物业服务企业整改存在的问题。

第二十六条 (更换物业服务企业的动议)

当物业服务存在以下情形时,管理委员会可向产权单位(或产权委托管理单位)提出更换物业服务企业的建议:

(一)50%以上的保障对象对物业服务企业的服务不满意;

(二)小区管理存在重大安全隐患,物业服务企业拒不整改;

(三)物业服务企业不履行物业服务合同,保障对象投诉较多,矛盾纠纷较突出;

(四)擅自利用物业共用部分、共用设施设备进行经营,损害保障对象和产权单位(或产权委托管理单位)利益;

(五)因物业服务企业行为,导致小区内发生重大责任事故。

产权单位(或产权委托管理单位)应核实管理委员会的建议,根据物业服务合同约定和相关法规的规定作出决定,并反馈给管理委员会。

第二十七条  (物业服务的建议)

产权单位(或产权委托管理单位)续签或选聘新的物业服务企业前,应充分听取管理委员会的意见。拟定新的物业服务合同,确定物业服务等级标准、物业服务价格标准时,应征求管理委员会和保障对象的意见和建议。对未采纳的意见,应向管理委员会和保障对象说明。

第五章   

第二十八条(施行时间)

    本规则自公布之日起施行,有效期五年。

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