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《成都市预售商品住房交付使用流程监督指导意见》解读文本
日期: 2016年4月13日 发布者:市场处
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为加强预售商品住房交付使用的管理,规范预售商品住房交付行为,维护预售商品住房买卖当事人的合法权益,促进房地产市场稳定健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)等有关规定,结合我市实际,我局对2013年出台的《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》进行了修订,制定《成都市预售商品住房交付使用流程监督指导意见》(以下简称《指导意见》)。
一、制定背景
(一)制定《指导意见》的意义和目的
我局于2013年3月出台了《成都市预售商品住房交付使用
流程管理规定》,从规范流程管理角度入手,有效地规范了我市预售商品住房交付使用的行为,解决了多年来预售商品住房交付中条件不明、资料不清、乱收费用、程序侵权、现场混乱、强制交付等顽症,起到了指引有规、交付有范、纠纷有处的秩序维护效果,得到了商品房买卖当事人的充分肯定。近年来随着新常态下的房地产市场的调整,在预售商品住房交付使用方面也出现了一些因项目资金链紧张甚至工程停工等因素导致的逾期交房现象,以及未经竣工验收就交付或虽经竣工验收但不合格就交付使用的现象,还有交付时“货不对版”的现象,这些问题往往导致群体性事件发生。因此,需要进一步健全相关机制,有序有力有效管控交房风险,维护市场秩序,稳定市场预期。根据2016局专题会议要求,结合部分区(市)县和国内其他地区的先进做法,我们起草了本《指导意见》。
(二)制定《指导意见》的依据和起草过程
在牵头起草《指导意见》的过程中,我们充分听取了市内
保利、恒大、绿地、中海、万科、龙湖、蓝光、金房、佳兆业、九龙仓和黄埔等房地产开发企业的意见和建议,征求了各区(市)县房产行政主管部门和局法规处、监察支队、登记中心、信息中心及法律顾问单位等的意见,数易其稿,最终形成了本《指导意见》。
二、 主要措施
(一)完善交付方案指引
 鉴于预售商品住房交付使用中,房地产开发企业的重视度、
专业度、责任度不同而导致交房秩序与效果的不同,作为交房流程监督指导意见,有必要将目前市内一些房地产开发企业好的做法集大成于面上指引,形成了《指导意见》中第四条第一款第(一)项内容。
(二)指导处理强制交付
 由于有的房地产开发企业不愿因逾期交房而承担违约金,往
往在不具备商品房买卖合同约定条件的情况下强制交房,由此造成一些群众的不满意。因此,有必要将《建筑工程质量管理条例》关于竣工验收合格后才能交付使用的相关规定予以明确指引,形成了指导意见第七条的内容。
(三)优化相关问题的处理方式
一是,预售商品住房交付使用中涉及的相关专业技术问题。商品房交付使用中可能涉及工程质量、规划或设计变更、特种设备等专业问题的咨询引导乃至协调解决,还需有关部门及时依职责调处。所以,《指导意见》第十八条中,对预售商品住房交付中常见的一些主要问题予以了处置指引。
二是,预售商品住房交付使用中的矛盾纠纷。预售商品住房的交付使用,是商品房出卖人履行买卖合同的一项义务,也是买受人的一项权利,当事人的权利与义务都是在买卖合同中约定,因为履行合同所发生的纠纷一般应该按照合同约定的方式处理,不能依约协商解决的,可以申请纳入当地大调解体系协调解决,但最好是引导通过法律途径解决。因此,借鉴国内其他城市的做法,形成了《指导意见》第九条的内容。
(四)关于预售商品住房交付使用的条件
预售商品住房交付使用的条件,有以下一些具体规定:
一是《城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”。
二是《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”。
三是《商品房销售管理办法》第三十条规定“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人”;该办法第四十条“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚”。
四是《建设工程质量管理条例》第五十八条规定“违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,责令改正,处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;(一)未组织竣工验收,擅自交付使用的;(二)验收不合格,擅自交付使用的;(三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的”。
(五)关于交付使用的注意事项
《指导意见》第五条“房地产开发企业依约向买受人公示以下资料”、第六条“房地产开发企业在交付预售商品住房时,依约按以下程序做好相应工作”,这两处的“依约”是指依照《四川省商品房买卖合同(预售)示范文本》第十五条、第十八条第(四)款所约定的内容。
三、 其他重要制度和内容
(一)引入监督指导机制
依约交付使用预售商品住房,是房地产开发企业自主履行
商品房买卖(预售)合同约定的行为,其在交付使用前、交付使用中、交付使用后等环节的管控流程,也是企业自主确立并落实的保障措施。为了维护预售商品房买受人的合法权益,对于预售商品住房交付使用的条件、程序、查验与问题整改、责任承担等,在2015年7月已推行使用的《四川省商品房买卖合同示范文本》中已有明晰约定。因此,对预售商品住房交付使用流程监控方式由以前的管理规定转变为监督指导机制。
(二)引入逾期交房预警机制
 考虑到目前我市商品房市场实际中,经常有个别不能按期交
房的现象,由于买卖当事人之间信息沟通机制不畅,往往造成群众不满意事件发生,相关主管部门事前又未得到相关信息而显得较被动。因此,在《指导意见》第二条中增加了逾期交房的预警机制。
(三)引入交付前的约谈机制
 为切实规范预售商品住房交付使用的相关行为,有效减少不
必要的矛盾纠纷,《指导意见》借鉴了郫县等地的做法,强化房产行政主管部门的监督责任,主动掌握情况,核实状况,发现问题,提出要求,并指导完善交付方案,旨在变事后被动调处纠纷为事前主动指导服务。因此,形成了《指导意见》第三条的内容。

 

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