成都市城乡房产管理局 今天是2017年05月30日  星期二
您现在的位置:首页 >政策法规 >> 政策解读>> 详细页面
《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》解读文本
日期: 2016年4月13日 发布者:市场处
【文字大小: 【打印】 【关闭】

 

    为进一步规范商品房买卖活动,方便商品房交易,维护当事人的合法权益,根据《城市房地产开发经营管理条例》等法规政策的规定,结合本市实际,我局修订发布了《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》(以下简称《办法》)。


 

    一、修订背景


 

    (一)修订《办法》的意义和目的


 

    我局于2013年初制定出台了《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》,该办法实施3年来,对规范商品房买卖合同网签备案及其变更、注销行为,稳定商品房市场秩序,收到了很好的效果。由于该办法有效期已过,加之,当前商品房市场中还存在着一些开发企业不愿及时备案而损害买受人合法权益、虚假合同登记备案扰乱市场秩序等需解决的问题。因此,需要进一步规范合同登记备案、便捷一般变更备案、依约注销备案,需要对该办法予以必要的修订;按照局专题会议要求,我们起草了该修订稿。


 

     (二)修订《办法》的依据和起草过程


 

    我们在牵头起草该修订稿的过程中,通过座谈会讨论、书面征求意见等形式多次听取包括中海、万科、保利、恒大、龙湖、中德、绿地、蓝光、金房、佳兆业、九龙仓和黄埔等房地产开发企业的意见和建议,先后征求了各区(市)县房产行政主管部门及局法规处、监察支队、登记中心、交易中心、信息中心和法律顾问单位等的意见,数易其稿,最终形成了该修订稿。


 

    二、主要措施


 

    (一)明确了登记备案的范围与方式


 

    按照现行法规规章规定,房地产开发企业要在与买受人签订商品房预售合同之日起30日内,向当地房地产行政主管部门办理该合同登记备案手续。为切实规范合同登记备案行为,按照住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》的规定并借鉴国内其他城市的先进做法,修订稿在规范商品房预售合同登记备案行为的同时,将范围延伸到现售合同,既落实规定要求,又满足了现售商品房活动中合同登记备案后办理按揭贷款的需要。


 

    (二)明确了登记备案流程


 

    一是为切实体现登记备案的买卖合同是买卖当事人签署的合同而不是“阴阳合同”,不仅是体现备案摘要信息,还要体现签署合同文本与提交网上登记备案文本的一致性;因此,借鉴国内其他城市的做法,修订稿第八条规范了登记备案的程序。


 

    二是将网签合同联机打印并签字盖章与登记备案提交这两个动作区分,目的在于网上操作系统可以不支持个别开发企业修改已联机打印的合同后再提交备案,体现签订与备案的文本一致性。


 

    三是增加录入购房人身份证明、购房款交款金额这个动作,目的在于体现购房人是实名购房且是真实买卖合同备案,努力杜绝虚假合同备案现象(因控制房源、转移资产、抵工程或设备材料款、融资借款、套取按揭贷款等,都容易采取虚假买卖合同进行备案)。


 

    (三)明确合同备案变更条件及要件


 

     按照原规定,在申请商品房预告登记或房屋所有权转移登记手续前,买卖当事人协商一致,需要变更已登记备案的商品房买卖合同中除买卖当事人、标的物座落以外的其他条款,由买卖当事人共同通过网上操作系统自行办理,而不必到窗口申请。但对于需要在买受人中间增减共有人或改变共有份额、共有方式以及家庭成员间更名或增加共有人的,则需要到窗口核实并办理。为此,修订稿除了继承原规定外,还规定了窗口受理后对资料齐全的办理时限;形成了修订稿中第十一条、第十二条,如此,体现了合同变更备案的便捷和高效。


 

    (四)优化合同备案注销条件


 

    一是合同备案注销的情形。合同备案本是当事人签订后书面


 

    报告主管部门以备查考,表明某处房源是谁买卖、现处何种状态以及将对此约定履行;合同备案后因合同约定解除或终止履行的,合同已失效,其备案的基础也就不存在了,没有必要在备案系统还人为管控显示该合同仍处于有效状态;否则,此人为管控备案状态既不符合客观事实,又容易导致房源事实上已形成新的处置关系。所以,修订稿尊重合同备案注销属交易行为监管与服务,故取消了原规定中“房屋初始登记后,原则上不再办理”的内容。


 

    二是合同备案注销的办理。合同备案后因合同约定解除或终止履行的,是由买卖当事人共同向房产行政主管部门办理合同备案注销手续;但对于买卖合同经法院或仲裁机构判决或裁决解除履行的,原规定是需法院、仲裁机关再出具协助执行通知书或判、裁明确单方办理的,才可以单方办理,否则仍需当事人共同到窗口办理。许多开发企业、购买人对判、裁后在没有特别明确单方办理情形下仍需共同到场办理的规定,颇有意见。为此,修订稿第十三条第二款明确了只要是法院、仲裁机关判裁合同解除履行的,买卖当事人其中一方可持生效的法律文书,申请办理商品房买卖合同登记备案的注销手续。


 

    (五)关于风险防范


 

    为切实杜绝虚假商品房买卖合同进行网上登记备案,修订稿对一些申请注销商品房买卖合同登记备案的情形,实行会议议决制,形成了修订稿的第十五条内容;同时,经研判对可能存在风险的,及时予以提示,形成修订稿第十七条内容。


 

     三、重要制度和主要内容


 

     (一)完善商品房销售信息公示机制


 

      根据住建部《房屋交易与产权管理工作导则》的规定并借鉴国内其他城市做法,修订稿第六条进一步完善了我市现有的商品房销售信息公示机制:一是整合现行商品房销售信息公示系统、成都透明房产网、局公众信息网等公示的政策信息、文本信息、项目信息、房源信息于项目中,比如将公众信息网、透明房产网中的买卖合同示范文本也一并纳入项目销售信息中公示,显得既系统又有引导性;二是将我市现行的销售现场“三栏-提示-查询”平面化改为电子化,也是顺应商品房销售场所变化(不一定在项目附近的销售现场)和销售形式变化(如网络销售),但不管哪种形式销售,只要在网上查看在售商品房项目,就会了解修订稿中规定的系列详细信息,充分尊重购房人的知情权、选择权。


 

     (二)完善合同登记备案的形式审查机制


 

     网上操作系统自动识别合同登记备案的相关信息,如销售主体、房源的合法性与权利限制状况、房源的销售状态以及被限制销售等信息,体现合同登记备案中登记的形式审查。鉴于我市商品房市场允许在建工程抵押,先设定抵押后再出售需抵押权人同意且能提供相应的证明才能够销售;但是为维护抵押权人合法权益并鼓励抵押权人积极开展在建工程抵押贷款业务,也同时要保护购房人的合法权益,所以修订稿第九条第一款第(二)项中,增加了“已设定的抵押未注销”作为不予合同登记备案支持的情形之一,旨在要求房地产开发企业及时注销抵押手续后,及时为购房人办理该房源买卖合同登记备案手续。


 

      (三)确定了合同登记备案后的权益保障


 

      今年3月,最高人民法院“关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)”第四条明确规定:“未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。”根据《房屋登记办法》第七十条规定,申请预购商品房预告登记的一个要件资料就是“已登记备案的商品房预售合同”。为切实保护购房人的合法权益,修订稿第十条规定了“商品房买卖合同经登记备案后,网备操作系统自动向购房人发送已备案的信息“,并给予购房人办理预告登记的指引。

 

      (四)强化合同登记备案及其变更、注销的监督管理


 

     为切实维护商品房买卖当事人的合法权益和商品房交易秩序,对商品房买卖合同登记备案及其变更、注销,强化规范、方便、及时、高效的政务服务,坚持申请人对提交材料真实性负责的责任与诚信原则,强化对违规、弄虚作假行为的监督与惩处,强化对乱收费行为的惩处,坚持党风廉政建设与反腐融于日常业务流程管理中。修订稿第四条、第十九条、第二十条分别对此做了明确规定。

 

 

  主办:成都市城乡房产管理局         维护:成都房地产信息档案中心         蜀ICP备05001475号
       成都市不动产登记和房屋产权交易服务大厅地址:西华门街32号       邮编:610015
上班时间:周一至周五(上午9:00-12:00,下午13:00-17:00)   周六(上午9:30-12:00,下午13:00-16:00)
总访问量:47602031