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《成都住房公积金管理委员会关于调整成都市住房公积金贷款相关政策的通知》解读文本
日期: 2016年5月18日
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    一、制定背景

 

    (一)制定《通知》的目的和必要性

 

    按照国家房地产政策坚持促消费、去库存的总基调的要求,从2014年底开始成都公积金中心全面实施调低首付款比例,提高贷款额度,降低贷款办理门槛,推进异地贷款;项目合作由审批制改为备案制,申办资料由18项减少为4项;调低二手房评估收费标准、公积金贷款担保付费主体改由中心自行承担等一系列政策。贷款政策的放宽,释放了购房需求,激活了房地产市场潜力,全辖住房公积金个人住房贷款业务呈现持续放量增长态势,直接造成了公积金资金流动性持续紧张。以中心2015年贷款发放数据为例,政策的放宽致使全年总计增加了贷款发放资金74.13亿元。其中,实施“保底贷”增加贷款发放资金约25亿元;缴存余额挂钩倍数由20倍提高到30倍,增加贷款发放资金约12.5亿元。个人住房贷款从2014年的97.97亿元大幅增长到183.09亿元,增长率86.88%,当年资金使用率更达到了122.67%。这意味着公积金“蓄水池”资金流出持续大于了流入,无钱可贷的风险越来越大。从防控流动性风险的角度出发进行政策调整,是适应形势变化的必然之举。

 

    同时,其他政策的放宽,也产生了一些负面影响乃至风险。比如实行“保底贷”、挂钩倍数扩大至30倍的政策,侵害了其他缴存职工的权益。不但对其他职工不公平,而且“保底贷”没有对缴存义务进行设定,造成了一些职工为贷而缴的投机行为。这不仅对其他缴存职工造成了新的不公平,还扰乱了正常的公积金贷款秩序,增加了贷款的风险。所以,从风险防控的角度,必须要对之前的政策进行相应调整。

 

    从体现和保障职工的权益出发,也需要进行政策调整。原有公积金最高贷款额度60万元的政策,没有对群体细化,双职工最高可贷60万元,单职工也能贷60万元,对双职工显然是不公平的,不能完全体现职工权益,更没有体现缴存权利与使用义务对等的原则,并且单职工贷款60万元的风险明显大于双职工贷款风险。所以,实施差别化贷款最高金额,既最大化了双职工家庭的贷款权利,也减小了单职工的违约风险。贷款最长期限从20年提高至30年不但可以减少月供,减轻房贷压力而且在还贷能力相同的情况下,增强了职工的购房能力。取消“保底贷”,降低挂钩倍数更是保障了更多职工的利益。以2015年成都贷款数据分析,按照公积金贷款人均40万元测算,取消保底贷,较之前政策可多惠及约9375户缴存职工。

 

    因此,成都住房公积金管理委员会从防控流动性风险,控制贷款风险,体现和保障职工的权益三个方面出发进行了此次政策的调整。

 

    (二)制定《通知》的依据和起草经过

 

    成都住房公积金管理中心在对十四个副省级城市贷款政策调研的基础上,经过充分的论证草拟了政策调整的建议,于2016年3月24日报成都住房公积金管理委员会第三届第五次全体会议审议后进行了修改,并于2016年3月29日邀请部分管委会委员征求意见完善后,报送各管委会委员审议,经各委员书面表决后通过。

 

    二、主要制度及需说明的问题

 

    (一)关于延长贷款期限。将现行个人贷款最长年限由20年提高至30年且原则上不超过其法定退休年龄。

 

    首先,据数据统计按现行贷款年龄计算,很大部分职工还要工作30年左右,意味着这部分职工还要缴交公积金30年左右,将现行贷款期限由20年提高至30年是对职工权利的维护,同时也是保障性、公平性的体现。

 

    其次,此次将贷款期限延长10年,可大幅减轻购房者月供负担,增加实际可支配收入。在等额本息还款法下,以调整后的最高贷款额度70万元测算,贷款20年,购房者每月将还款3,970.37元。贷款年限提高至30年,购房者每月只需还款3,046.44元,将减少支出923.93元,可大幅减小购房压力,提升其实际购买力,家庭生活质量和幸福指数双提高。而且在还贷能力相同的情况下,贷款期限的延长其实还变相增强了职工的购房能力。

 

    (二)关于调整贷款额度。将贷款最高额度60万元,调至符合住房公积金个人住房贷款条件的两人及以上的职工家庭,单笔最高贷款额度为70万元,单职工单笔最高贷款额度为40万元。

 

    首先,以成都目前的房价为例,城区改善型住房普遍在100万元以上甚至更高,其他区(市)县大多在70至80万元左右。60万元的额度,对大部分改善型职工来说是不够的,调高到70万元,符合大部分家庭改善型需求。单职工购房面积区间主要集中在50—90平米,总价相对较低,就40万的额度看,按照成都全域商品房6748元的均价,购买80平米的住房,总价不到54万元,除去公积金贷款首付2成,40万的额度基本够用。40万的还贷压力对单职工来说也可承受,但如果贷60万、30年,在目前的低利息情况下,每月还款也接近3000元。对个人来说还款压力较大,资金链容易断裂,一旦违约,严重影响个人的信用记录。所以单职工单笔最高贷款额度为40万元的政策,也可为贷款人减轻风险。

 

    其次,此次将贷款最高额度提高至70万元,将会提高购房职工的购买能力,同时减轻购房压力。以一般刚需购房为例,一套单价为每平方米9,000元的商品住房,面积100平方米,总房价90万元。政策调整前贷款最高额度为60万元,购房者最高只能申请60万元的公积金贷款,若60万元公积金贷款不能满足需求,则还需按商业银行贷款利率申请10万元的商业贷款,按30年贷款期限和现行市场利率测算,需多支付34,387.35元的利息。公积金贷款额度提高至70万元后,购房者则可申请最高70万元的公积金贷款,无需再申请银行的商业贷款,在提高职工购买力的同时,70万元贷款全部享受公积金低利率贷款政策,减轻了购房者的购房压力。

 

    影响住房公积金最高贷款额度有三个因素,当地归集规模;需要贷款的人数;与互助性相关的因素,比如缴存时间的长短、余额的多少等。截止2015年底,我市职工户均缴存余额(含托管账户余额)为2.11万元。并且为落实中央经济工作会议精神,帮助企业降低成本,今年成都还将适当降低企业公积金缴存比例或同意困难企业缓交公积金,缴存余额还会下降。因此,以缴存余额挂钩倍数的20倍测算,将单职工家庭单笔最高贷款额度调整为40万元,较为合适。

 

    (三)关于调整贷款资金与缴存余额挂钩倍数。将贷款资金与缴存余额的挂钩倍数,由30倍调整为20倍。同时取消“缴存余额在1万元以下的借款申请人,不受余额挂钩倍数的限制,原则上均可贷到30万元的政策。”

 

    贷款资金与缴存余额的挂钩倍数,由30倍调整为20倍,同时取消贷款“保底资金”,虽然增加了部分单职工家庭的购房成本,但有四大好处。首先,将最大限度避免流动性进一步趋紧而带来的“轮侯”、“摇号”、“断贷”等现象的出现。其次,将保护更多自住家庭的利益,解决“僧多粥少”的矛盾。虽然单职工家庭单笔贷款额度相对减少,但可以发放更多笔贷款,惠及更多的刚性贷款需求的缴存职工。以2015年发放的贷款数据为样本统计分析,按照公积金贷款人均40万元测算,该项政策实施后,可多惠及约9,375余户缴存职工。再次,可有效避免为贷款而缴存公积金的现象,避免贷款的投机性,进一步规范公积金贷款秩序。最后,符合住房公积金缴存义务与使用权力对等和互助共享的原则,不仅有利于维护所有缴存职工的权益,充分发挥公积金制度公平性、保障性,更有利于促进公积金的健康持续发展,提升公积金效率。

 

    此次公积金贷款政策调整的目的,在于使更多的刚需缴存职工享受到公积金制度的优越性,扩大贷款惠及面,充分发挥公积金制度的互助共享作用,有利于促进我市房地产市场平稳、健康、持续发展。

 

    三、解读人及联系电话

 

    解读机构:成都住房公积金管理中心委托贷款管理处

 

    解读人:刘然、张增

 

    联系电话:028-86279619

 

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