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成都市城乡房产管理局关于《关于商品住房开盘销售采用公证摇号 排序选房有关事宜的补充通知》的解读文本
日期: 2018年3月31日
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一、背景和目的


2017年下半年以来,我市商品住房市场一度出现变相捂盘以及收取“茶水费”、“渠道费”等乱象。为进一步规范商品住房销售行为,维护房地产市场秩序,市房管局与市司法局于11月16日联合出台了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定的商品住房公证摇号排序选房办法,对有效规范商品住房开盘销售信息公开、维护买卖主体平等、促进购房机会公平、保持销售秩序正常有序起到了积极作用。由于商品住房市场短期内供需不平衡,存在同一家庭多个成员重复报名等情况,摇号中签率总体不高。部分群众认为,现有商品住房摇号中签率偏低,刚需难以买到,应划出一定比例房源,对在成都稳定就业的无房刚需人群予以优先待遇,应支持单身无房人群优先购房。


为坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,进一步深化房地产市场分类调控,回应群众关切,切实支持我市住房刚需家庭自住购房需求,2018年3月,市房管局会同市司法局制定了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》(以下简称《补充通知》)。《补充通知》在支持棚改货币化安置住户优先摇号的基础上,支持住房刚需家庭依序优先摇号,有利于缓解刚需家庭自住购房困难。


二、主要内容


《补充通知》将现行的按棚改货币化安置住户、普通登记购房人摇号排序选房的顺序,优化为按棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人顺序,摇号排序、依序选房。


(一)纳入刚需家庭优先摇号的房源。《补充通知》规定:自通知实施之日起,本市行政区域内,新取得预售许可、现售备案的商品住房项目(位于本市中心城区锦江、饮马河、西郊河围合而成的“两江环抱”区域内的除外),按不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余的50%,支持刚需家庭选购。刚需家庭选购后剩余房源纳入普通登记购房人选房范围。


《补充通知》明确了三点:一是在全市行政区域范围内实行刚需家庭优先摇号选房;二是选购房源为《补充通知》实施之日起新取得预售许可或现售备案开盘销售的商品住房;三是可选房源数量不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余的50%。


(二)明确刚需家庭的含义。《补充通知》规定:适用优先摇号的刚需家庭,包括夫妻双方、夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)和其未成年子女,达到法定婚龄未婚、离异、丧偶等单身以个人为居民家庭;夫妻离异的,购房登记时离婚应已满三年。


“法定婚龄未婚”是指符合法定结婚年龄(男方22周岁以上,女方20周岁以上)尚未登记结婚的公民;“夫妻离异购房登记时应满三年”,目的是倡导健康的社会价值导向,防止购房登记人通过政策出台后,以非正常婚姻状况变化的方式获取优先摇号排序选房资格,但并不影响其以普通登记购房人身份参与摇号。


《补充通知》规定:登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录。


该规定目的是落实中央关于房地产市场调控目标不动摇、力度不放松的要求,保持我市自2016年10月1日以来住房限购政策的连续性和稳定性,防止个别购房人通过转让个人名下已有住房变相成为刚需家庭。依据《城市房地产转让管理规定》,“转让”是指买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为;“自有产权住房”是指登记在购房人名下已经取得权属证书的住房(农房除外),或已经购买(包括订购、拟定合同、网签备案)尚未完成权属登记的商品住房、二手住房、经济适用住房等。


《补充通知》规定:购买的商品住房位于我市住房限购区域的,登记购房人须符合我市住房限购政策;购买的商品住房位于我市住房非限购区域的,登记购房人须为我市户籍居民。


所购住房在我市住房限购区域的,要求登记购房人须符合我市住房限购政策,这是严格执行我市住房限购政策的基本要求。所购商品住房在我市住房非限购区域的,要求登记购房人须为我市户籍居民,但不限于限购区域,目的是为了努力满足本市户籍居民家庭能够通过优先摇号实现购房需求,同时并不影响非本市户籍居民以普通登记购房人身份参与摇号选房。


(三)规范刚需家庭购房登记规则。《补充通知》规定:刚需家庭购房登记时,其登记购房人(以下统称刚需登记购房人)应按商品住房购房登记平台要求进行购房登记,填报家庭成员信息,不得漏报、瞒报、错报;购房登记平台确认信息后,对同一个刚需家庭在当期的商品住房购房登记中自动生成一个登记号。


以家庭为单位生成一个购房登记号,目的是防止个别登记购房人通过瞒报、漏报家庭成员,或同时以普通登记购房人身份重复报名获得多个报名资格,从而影响公证摇号排序选房的公平、公正。同时,刚需登记购房人通过优先摇号排序选购首套商品住房后,购房登记平台不支持其购房登记时的家庭成员再优先摇号排序选房。


《补充通知》规定:购房登记时需添加房屋共有人的,房屋共有人须为购房登记时的家庭成员,所购商品住房位于限购区域的,房屋共有人还须符合我市住房限购政策。


登记购房人在购房登记系统报名时需要添加共同购房人的,有两个要求:一是添加的共同购房人须为网上登记报名时已申报的家庭成员;二是所购住房位于本市限购区域的,共同购房人须符合我市住房限购政策,如共同购房人不符合我市住房限购政策,则不能作为共同购房人参加摇号选房。此规定既是严格执行住房限购政策,也是确保登记购房人、摇号选房人与合同签约人一致的重要措施。


(四)严格核验和复核购房资格。《补充通知》规定,刚需家庭登记购房人资格应通过房地产开发企业初核和房产行政主管部门复核。其中(一)房地产开发企业初核,要求房地产开发企业应对刚需登记购房人及其购房登记时的家庭成员的身份、户籍、婚姻状况等证明材料进行核验,将汇总并妥善保存初始登记的《刚需登记购房人名册》(参考样式见附表)提交公证机构予以证据保全。(二)房产行政主管部门复核,要求开发企业将核验通过的《刚需登记购房人名册》,报当地房产行政主管部门复核(商品住房项目位于成都天府新区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区的,报市房屋产权交易中心;位于其他区域的,报当地房产行政主管部门)。房产行政主管部门对刚需登记购房人及其购房登记时的家庭成员自有产权住房、住房转让、户籍等情况进行核验(夫妻离异的,还应核验其离婚年限)。复核后具备优先摇号选房资格的刚需登记购房人信息方可导入摇号系统。


上述规定一是为防止进入公证摇号系统的登记购房人因不具备刚需家庭优先摇号资格扰乱公证摇号排序选房秩序;二是经过资料核验、资格复核两次审查确保登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致。


(五)摇号选房顺序。《补充通知》规定:刚需登记购房人在棚改货币化安置住户之后,普通登记购房人之前摇号选房,选房范围为当期全部准售房源中棚改货币化安置住户选房后剩余的房源。刚需登记购房人的摇号排序号在当期支持刚需登记购房人房源总量以外的,纳入普通登记购房人重新参与摇号排序。

刚需家庭登记购房人在棚改货币化安置住户之后、普通登记购房人之前摇号选房。选房范围为当期全部准售房源中棚改货币化安置住户选房后剩余的房源,选房数量为不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余的50%,具体数量以开发企业公布的当期商品住房项目《购房登记规则》确定的为准。


(六)依序递补选房。《补充通知》规定:刚需登记购房人放弃选房所空房源或选房后所退房源,在公证机构监督下,按刚需登记购房人摇号排序结果依序递补选房。棚改货币化安置住户及刚需登记购房人依序递补仍剩余的房源,纳入普通登记购房人依序递补选房范围。


该规定主要是指棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人,按照购房登记前确定并公示的房源分配数量及各自摇号排序结果依序递补选房。


(七)强化登记购房人诚信机制。《补充通知》规定:刚需登记购房人对填报信息和提交资料的准确性和真实性负责,提供虚假信息或漏报、瞒报家庭成员信息以获取购房资格、优先摇号选房资格的,鼓励行业协会在相关网站曝光;对于刚需登记购房人有前述情形之一或放弃选购商品住房2次及以上的,购房登记平台3年内不再受理刚需登记购房人及其购房登记时的家庭成员填报信息。


《补充通知》为强调支持刚需家庭优先摇号,防止通过瞒报、虚报信息获取优先摇号资格,对刚需家庭出现上述情况的限制时间设定为3年,主要是考虑到刚需家庭在摇号和选房方面较普通登记购房人具有很大优势,为保障其他登记购房人权利,刚需家庭的摇号排序号在当期支持刚需家庭选购房源范围内的,若出现2次未能与房地产开发企业签订购房合同的任何情形,包括但不限于在公布的时间段未到场选房、与开发企业未能达成选房合意、放弃选房资格、选房后退房等,刚需家庭登记购房人及其购房登记时的家庭成员都不能再享受刚需家庭优先摇号排序选房。


对于普通登记购房人,仍按照成都市住宅与房地产业协会2017年12月15日公布的《成都市商品住房购房登记规则指引(试行)》规定执行。即登记购房人提供虚假信息或者连续2次不参与按序选房的,行业协会在相关网站曝光,房地产行业从业人员有前述行为之一的,行业协会予以通报批评并记入信用档案;购房登记平台1年内不受理上述人员填报信息。


三、其他需要说明的情况


《补充通知》自2018年3月31日印发实施。因购房登记平台系统调试,对3月31日以后新取得预售许可、现售备案的商品住房项目,拟于4月8日起按新规接受网上购房登记。2018年3月31日前,已经取得预售许可、现售备案的商品住房项目,按原规定执行。


下一步,市房管局将进一步推动商品住房上市,增加商品住房供应量,支持居民自住购房需求;同时,构建租购并举的住房制度,大力培育和发展住房租赁市场,已建立成都市住房租赁交易服务平台,设立住房租赁服务大厅,汇集了包括国有公司房屋在内的丰富的出租房源,欢迎刚需家庭和其他居民前往选租,满足阶段性居住需求。


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