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成都市城乡房产管理局 关于贯彻执行《成都市人民政府办公厅关于进一步推进北城改造有关政策的意见》的通知
日期: 2016年9月30日
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成房发〔201227

成都市城乡房产管理局

关于贯彻执行《成都市人民政府办公厅

关于进一步推进北城改造有关政策的意见》的通知

金牛区、成华区、新都区房产管理局:

为贯彻执行《成都市人民政府办公厅关于进一步推进北城改造有关政策的意见》(成办发〔201220号)的文件精神,大力实施“立城优城”战略,加快推进北城改造(以下简称北改)工作,现就实施中的有关具体问题通知如下:

一、严格房屋征收程序

(一)基本原则。房屋征收工作要严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号,以下简称《征收条例》)规定的程序进行,坚持阳光搬迁,充分尊重民意,广泛征求并充分考虑被征收人意见,将模拟搬迁作为房屋征收的重要环节。

(二)征收主体。金牛区、成华区、新都区政府(以下简称区政府)负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作,作出房屋征收、补偿决定。

(三)征收部门。金牛区、成华区、新都区房产管理局(以下简称区房管局)作为房屋征收部门,负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作,包括拟订补偿方案、组织补偿方案论证、组织社会稳定风险评估、受理房屋征收信访投诉及法规政策的解释、宣传工作等。

(四)实施单位。区房管局可委托区政府确定的事业单位或国有企业作为房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作,房屋征收实施单位应当在受委托范围内开展工作。区房管局负责监督房屋征收实施单位的房屋征收与补偿行为,并对其行为后果承担法律责任。

(五)启动方式。区房管局根据北改区域规划和房屋征收年度计划,按照项目实施步骤和进度安排向区政府提出启动模拟搬迁的申请。

(六)发布公告。区政府同意启动后,由区房管局在改造范围内发布模拟搬迁公告,公布模拟搬迁实施单位、模拟搬迁期限、改造范围、启动条件、工作步骤、咨询及投诉电话等相关事项。

(七)调查登记。区房管局对居民的改造意愿进行调查,并对改造范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查登记结果和改造意愿调查结果应当及时公布,改造范围内居民对结果有异议的,可在公布之日起3日内以书面方式向区房管局提出。同意改造户数未达到改造范围内总户数95%的,区房管局应当终止模拟搬迁。

(八)初次评估。同意改造户数达到改造范围内总户数95%的,区房管局应当组织改造范围内居民协商确定房地产价格评估机构,对改造范围内房屋进行初次评估。在规定时间内协商不成的,由区房管局组织改造范围内居民按照少数服从多数的原则投票决定,或者在动员大会上采取摇号、抽签等随机方式确定。评估机构必须独立、客观、公正地按相关评估技术规范开展评估工作,严禁违规高评低估。

(九)方案征询。区房管局应当根据房屋征收相关法规政策和评估结果拟定模拟搬迁补偿方案,组织有关部门进行论证并在改造范围内公布,征求公众意见,征求意见期限不少于30日。改造范围内95%以上户数认为模拟搬迁补偿方案不符合《征收条例》规定的,区房管局应当组织由居民和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

区房管局应当将征求意见情况和根据公众意见修改后的模拟搬迁补偿方案及时公布,提前搬迁奖励的期限从模拟搬迁补偿方案公布之日起开始计算。区房管局应当将模拟搬迁补偿方案报市房屋征收管理办公室备案。

区房管局应当按照相关规定组织项目所在地信访部门、街道办事处等单位及人大代表、政协委员等进行社会稳定风险评估。

(十)签订协议。区房管局在与房屋所有权人签订模拟搬迁协议过程中,应当加强宣传解释,投诉中心应主动介入,现场公布投诉电话,及时调查并妥善处置居民投诉。

(十一)生效条件。区房管局应当将模拟搬迁协议的签订情况以及相应结果在改造范围内及时公布。

模拟搬迁期限内,签订模拟搬迁协议的户数达到改造范围内总户数95%的,区房管局可向区政府申请作出房屋征收决定,模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案,模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等效力。征收评估价格与初次评估价格出现差异的,按被征收房屋评估价“就高不就低”的原则处理。

签订模拟搬迁协议的户数达到改造范围内总户数100%的,当事人双方应当按照约定履行协议,不再作出房屋征收决定;签订协议的户数未达到改造范围内总户数95%的,终止模拟搬迁。

(十二)征收要件。区房管局向区政府申请作出房屋征收决定时,应当提交发改部门出具的项目符合国民经济和社会发展规划的证明、规划部门出具的拟征收范围符合城乡规划和专项规划的证明、国土部门出具的拟征收范围符合土地利用总体规划的证明等相关材料。

(十三)征收决定。区政府应当对区房管局提交的相关材料进行审查,具备征收条件的应当作出房屋征收决定并及时公告,公告应当载明征收补偿方案、签约期限,以及行政复议、行政诉讼权利等事项。作出房屋征收决定前,区房管局可根据需要组织进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。

(十四)征收评估。进行初次评估的房地产价格评估机构,应当以征收决定公告之日为评估时点,结合市场变化情况,参照前期评估的查勘情况和测算结果,出具被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。区房管局应当及时将评估结果报市房屋征收管理办公室备案。

(十五)补偿决定。区房管局与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由区房管局报请区政府按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告,公告时间不得少于30日。

(十六)强制执行。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由区政府依法申请当地人民法院强制执行。

二、依法做好征收补偿

(十七)补偿标准。征收补偿包括被征收房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励五部分。政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴以及提前搬迁奖励等实行按户发放的,单位所有和私有房屋按权属证书认定。一处房屋多人共有的,按一户认定。直管公房按公房租赁合同或其他租赁证明认定。

金牛区、成华区范围内房屋征收项目按下列标准执行:

1. 被征收房屋补偿费。实行货币补偿的,按照被征收房屋评估单价乘以房屋所有权证记载的建筑面积确定;实行产权调换的,由区房管局参照被征收房屋的建筑面积对被征收人进行安置。

征收住宅,被征收人选择产权调换的,安置房屋建筑面积最低不能少于48平方米,被征收房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换,根据评估价结算套内建筑面积价差,区房管局免收公摊面积补差款,被征收人一次性付清差价款的优惠30%。征收个人住宅,被征收人选择在改造地段进行产权调换的,区房管局应当提供改造地段或者就近地段的房屋。

征收非住宅,被征收人选择产权调换的,被征收房屋和安置房屋按建筑面积进行产权调换,根据评估价结算价差,被征收人一次性付清差价款的优惠20%

对私有住宅房屋产权建筑面积低于48平方米,他处无住房并持有城市居民最低生活保障金领取证的被征收人,按不低于48平方米产权建筑面积的标准户型进行安置,被征收人不再支付48平方米以内的补差款。

2. 政策性补偿费。对被征收人安装电话、有线电视、宽带、天然气、电表和空调移机等政策规定的补偿费用按下列标准发放:

项 目

补偿标准

电话移机

住宅:58/

非住宅:158/

空调移机

200/

有线电视迁装

340/

宽带迁装

320/

一户一表

1200/

天然气初装

3200/

3. 政策性补助费。包括临时安置补助费、停产停业经济损失补助费和搬家补助费。

1)临时安置补助费。住宅临时安置补助费每平方米每月按下列标准支付:

地区类别

准(元)


砖木(木)结构

19

18

17

16

砖混结构

20

19

18

17

框架结构

23

22

21

20

地区类别的划分:

一类地区:城区东、北方向府河以内,南面方向南河以内,西面方向内环路以内地区;

二类地区:一类地区以外,一环路以内的地区;

三类地区:一环路以外,二环路以内的地区;

四类地区:二环路以外的地区。

被征收住宅房屋建筑面积50 平方米以下的,按50平方米计算。被征收人选择产权调换的,从签订征收补偿协议并腾空交付被征收房屋之日起,到安置房屋交付的次月止。选择货币补偿的,一次性发放6个月临时安置补助费。

2)停产停业经济损失补助费。征收商业、生产办公用房等非住宅房屋,停产停业经济损失补助费可按照从业人员工资收入计算。从业人员工资收入按照统计部门公布的上年度城镇职工平均工资收入,由区房管局按被征收房屋的实际从业人员(不含临时人员)支付。被征收人选择产权调换的,支付期限从签订征收补偿协议并腾空交付被征收房屋之日起,到安置房屋交付的次月止。选择货币补偿的,一次性发放3 个月补助费。

3)搬家补助费。住宅实行按户补偿,搬家补助费为每户1200元。产权调换需要过渡的,发放两次搬家补助费。非住宅由征收当事人双方协商确定或由区房管局组织搬迁,据实支付搬迁费用。

4. 政策性补贴。包括购房补贴和物管费补贴。

(1)购房补贴。选择货币补偿的,住宅按被征收房屋评估价的30%给予购房补贴;非住宅按被征收房屋评估价的20%给予购房补贴。

(2)物管费补贴。对选择产权调换或货币补偿的被征收人,按普通商品住房建筑面积90平方米、1.8元/平方米·月的标准一次性给予5年物管费补贴。被征收房屋建筑面积大于90平方米的,按房屋产权证记载的建筑面积支付。

5. 提前搬迁奖励。区房管局对提前签订征收补偿协议、完成搬迁并交付被征收房屋的,可按征收补偿方案给予不同档次的提前搬迁奖励。区房管局应当在征收补偿方案中明确提前搬迁奖励期限、户奖和面积奖的发放办法。其中户奖和面积奖可根据奖励期限全部发放,也可将其中一部分作为单元或楼栋腾退奖等奖项发放。

被征收房屋为住宅、商业、办公用房的,户奖每户不超过6万元。被征收人为企业的,户奖按照不高于房地产评估总价的1%发放,低于6万元的,按6万元发放。被征收人选择货币补偿的,按被征收房屋建筑面积另给予每平方米不超过500元的面积奖。

新都区按照本通知规定,结合本地实际情况制定除被征收房屋补偿费以外的其他四项费用的标准和执行办法。

(十八)房屋认定。征收已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

被征收人对面积存在异议的,可提出申请,由区房管局或被征收人委托具备测绘资质并在市房产管理部门备案的测绘机构对被征收房屋进行测量。双方对面积差异问题协商解决,对确实登记有误的,由被征收人向房屋权属登记部门申请更正登记。

房屋所有权证记载为住宅,征收范围确定前实际作为非住宅用房使用的,在交验征收范围确定前的营业执照、完税凭证和规划部门批准的改建文件后,按照非住宅用房认定。

(十九)临时建筑。对区政府组织相关部门认定的违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。单位自建并由职工居住的宿舍、具有本市城区正式户口的居民个人修建的未经登记自住房屋,以19811125日市人民政府《关于坚决制止城市违章建设的通知》为时限,在此以前修建的如果建筑结构正规,经区房管局审查后可参照有证房屋进行征收补偿;在此之后修建的,区房管局可酌情给予工料补偿。

(二十)超期过渡。实行产权调换需要过渡的,安置房为砖混结构的,过渡期限不超过18个月;安置房为框架结构的,过渡期限不超过30个月。过渡期限从签订补偿协议并腾空房屋之日起计算,到安置房交付次月止。因区房管局的责任使得过渡期限超过规定的,按下列标准按月及时发放过渡费:

征收住宅的,对自行安排住处的被征收人,自征收补偿合同约定交房之日起,逾期不足6个月的,逾期时间内临时安置补助费按规定标准的1.5倍发放;逾期半年以上不足1年的,逾期时间内按2倍发放;逾期1年以上的,逾期时间内按3倍发放。对由区房管局提供周转用房过渡的被征收人,从逾期之月起应当按月付给临时安置补助费;逾期1年以上的,逾期时间内临时安置补助费按规定标准的2倍发放。

征收非住宅的,超过过渡期限1年以上的,逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的2倍发放。

(二十一)共有房屋。对征收共有产权住房实行产权调换的,只对房屋实际居住的共有权人进行安置,对未居住的其他共有权人不予安置。安置后的房屋产权调换后,产权仍属全体共有人所有。

三、妥善处置租赁房屋

(二十二)租赁房屋。征收租赁房屋,房屋租赁当事人未在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法的,由区房管局对被征收人给予补偿。被征收人应当与房屋承租人就解除租赁协议等相关事宜进行协商,并在补偿协议约定的期限内腾空房屋。

(二十三)直管公房。征收直管公有住宅,承租人要求继续承租的,由区房管局按原计租面积提供公有住房,对承租人进行安置;承租人申请购买原承租房的,经房屋产权人同意,可按相关规定购买后,由区房管局对购房人给予补偿。房屋承租人购买金牛区、成华区范围内政府直管公有住房的,产权人应当报市房产行政主管部门审批。

征收直管公有非住宅,原则上实行产权调换,由区房管局按原计租面积提供公有非住宅,由承租人继续承租;对确无条件实行产权调换的,实行货币补偿,货币补偿费由产权人和承租人按55的比例分配,终止租赁关系。

四、支持选择货币补偿的居民购房

(二十四)购买住房。选择货币补偿的居民,可凭房屋补偿协议再新购普通商品住房。货币补偿款按照财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔200545号)的规定免征个人所得税,对购房成交价格中相当于货币补偿款的部分免征契税。

(二十五)住房保障。选择货币补偿的北改片区范围内改造居民(以下称改造居民),申请并取得了保障资格的,持房屋补偿协议、区房管局出具的认定材料,可申请优先配租配售保障性住房。

1. 廉租住房的配租流程。

1)区房管局对经审核符合保障条件的申请家庭根据《廉租住房实物配租申请家庭计分标准》进行计分。

2)革命残疾军人、烈属两类优抚对象优先选房,同类优抚对象中,改造居民优先选房。其余申请家庭依照分数从高到低确定选房顺序,同等分数下,改造居民优先批次摇号。

2. 经济适用住房和限价商品住房的配售流程。

1)经济适用住房和限价商品住房销售,按照《资格认定通知单》取得年度确定选房顺序;同一年度取得《资格认定通知单》的改造居民优先批次摇号选房。

2)符合优抚对象的优先选房对象中,改造居民同批次内优先摇号选房。

五、鼓励社会资金参与实施整体改造项目

(二十六)协议签订。北改片区内的整体改造项目,通过招标方式一次性确定实施主体后,由实施主体与与原产权人达成搬迁协议,在搬迁协议中增加“原产权人委托实施主体代为办理搬迁房屋灭失后的注销登记事项”的条款,同时根据当事人自愿对该协议办理公证。

(二十七)灭籍处理。区房管局出具搬迁房屋系北改片区整体改造项目范围的证明,实施主体持区房管局出具的证明文件以及与原产权人达成的搬迁协议到市房管局申请对房屋进行封户,停止办理搬迁房屋的登记事项。待房屋实际灭失后,实施主体申请房屋注销登记,对该房屋进行灭籍处理。

(二十八)土地归宗。市房管局出具房屋权利变动情况的说明,表述“该房屋原权利人已经与北改片区项目的实施主体签订了搬迁协议,现该房屋已经实际灭失,北改片区项目的实施主体已经申请办理了该处房屋注销登记”内容。实施主体持市房管局出具的情况说明以及搬迁协议向市国土局申请对房屋所涉及土地进行逐件灭籍归宗处理。

本通知自发文之日起施行,有效期5年。

特此通知。

 

二○一二年五月七日

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